“酵母大王”到俄羅斯買房了。

7月13日晚間，安琪酵母股份有限公司(SH:600298)發(fā)布公告稱，旗下控股子公司安琪酵母(俄羅斯)有限公司擬在莫斯科購(gòu)置一處房產(chǎn)，折合人民幣5590萬(wàn)元(不含稅)，其中購(gòu)房款5575萬(wàn)元，其他交易費(fèi)用15萬(wàn)元。

該購(gòu)置房產(chǎn)為莫斯科核心商務(wù)區(qū)ZEMLYANOY VAL路75號(hào)房產(chǎn)，標(biāo)的資產(chǎn)為整體框架結(jié)構(gòu)，總面積為2343.2平方米，包含地上5層、閣樓2層、地下負(fù)1樓為停車場(chǎng)，總共8層。按照安琪酵母公告描述，該房產(chǎn)地理交通十分便利，2分鐘上城市內(nèi)環(huán)快速路，到地鐵環(huán)線TAGANSKAYA站步行5分鐘。

莫斯科當(dāng)?shù)厝A人中介李明介紹，莫斯科的城市布局是以紅場(chǎng)為市中心，形成一個(gè)個(gè)放射的同心圓，其中五環(huán)以內(nèi)為中心區(qū)域。李明稱，安琪酵母購(gòu)置房產(chǎn)類似商務(wù)樓宇，所在區(qū)域基本屬于市中心，位于五號(hào)地鐵線附近，如果不堵車開(kāi)車到紅場(chǎng)只需要三四分鐘。

俄羅斯市場(chǎng)連年虧損

臨近市中心，或許正是安琪酵母購(gòu)下這處房產(chǎn)的主要原因。

安琪酵母于2015年開(kāi)始在俄羅斯設(shè)立公司，同年于工廠所在地利佩茨克市成立銷售部，承擔(dān)公司俄語(yǔ)區(qū)市場(chǎng)營(yíng)銷及烘焙應(yīng)用技術(shù)服務(wù)工作。

安琪酵母在公告中稱，利佩茨克市位于俄羅斯西南部，距離首都莫斯科市480公里，無(wú)法引進(jìn)高級(jí)營(yíng)銷和科技人才，不能較好地滿足發(fā)展需求。因此，安琪酵母認(rèn)為此次購(gòu)房有助于優(yōu)化資源配置，充分發(fā)揮莫斯科區(qū)域優(yōu)勢(shì)，為公司俄語(yǔ)區(qū)國(guó)際業(yè)務(wù)發(fā)展提供有力的支撐。

此外，公告中還提及，俄羅斯安琪將加快推進(jìn)莫斯科總部建設(shè)，對(duì)本地市場(chǎng)進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，將俄語(yǔ)區(qū)銷售比例從60%提升到80%左右，實(shí)現(xiàn)本地銷售為主的新發(fā)展格局，減少公司對(duì)俄語(yǔ)區(qū)以外出口市場(chǎng)的依賴。

可見(jiàn)，安琪酵母對(duì)于俄羅斯市場(chǎng)抱有不小的發(fā)展需求。

據(jù)了解，安琪酵母于2000年在上交所正式掛牌上市，是目前國(guó)內(nèi)酵母行業(yè)中唯一的上市企業(yè)，2021年公司營(yíng)收已破百億元。

其中，酵母類產(chǎn)品除了拿下國(guó)內(nèi)55%的市場(chǎng)份額，同樣占據(jù)了全球15%的市場(chǎng)。但有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前安琪酵母在中國(guó)的市場(chǎng)占有率基本已是行業(yè)天花板，如果要持續(xù)發(fā)展需要出海發(fā)掘廣闊海外市場(chǎng)。

因此自2019年以來(lái)，安琪酵母開(kāi)始發(fā)力海外的拓展計(jì)劃，分別在俄羅斯和埃及建廠。

不過(guò)，從2020年-2021年數(shù)據(jù)來(lái)看，俄羅斯安琪已經(jīng)連續(xù)兩年錄得虧損，分別凈虧1.32億元，896.32萬(wàn)元，也是8家子公司中唯一錄得虧損的公司，在安琪酵母總營(yíng)收占比也不到5%。

莫斯科房?jī)r(jià)暴漲

根據(jù)公告披露，俄羅斯安琪委托當(dāng)?shù)氐谌皆u(píng)估機(jī)構(gòu)出具了評(píng)估報(bào)告，評(píng)估的標(biāo)的資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值6.23億盧布，不含稅市場(chǎng)價(jià)值為5.19億盧布。

最終，本次交易標(biāo)的確定的交易價(jià)格為5.417億盧布(不含稅)，折合人民幣約5575萬(wàn)元，單價(jià)在2.39萬(wàn)元/平方米左右。按此計(jì)算，相比市場(chǎng)價(jià)值溢價(jià)率不到5%。

不過(guò)，當(dāng)?shù)刂薪槔蠲鲃t表示，中心區(qū)的商業(yè)物業(yè)一般都會(huì)有一些溢價(jià)，加上最近整體均價(jià)上漲，上述交易并不虧。

“因?yàn)槎頌鯖_突和國(guó)際制裁問(wèn)題，俄羅斯尤其首都莫斯科，許多西方外企公司都在進(jìn)行撤退，麥當(dāng)勞也撤退了，很多商務(wù)地都空出來(lái)了，現(xiàn)在入手是一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)?！崩蠲鞣Q。

另?yè)?jù)報(bào)道，今年6月24日，俄羅斯駐華大使杰尼索夫也曾對(duì)外透露，今年三月份開(kāi)始，許多中國(guó)民營(yíng)資本就開(kāi)始在俄羅斯購(gòu)置產(chǎn)業(yè)，因外資撤出，僅莫斯科一地就空出千萬(wàn)平方米的空地。

李明也表示，現(xiàn)在莫斯科空置的物業(yè)多，討價(jià)還價(jià)空間大，對(duì)于在當(dāng)?shù)赜袘?zhàn)略布局需要的企業(yè)來(lái)說(shuō)容易實(shí)現(xiàn)抄底。

對(duì)于在俄羅斯購(gòu)置房產(chǎn)的行為，也有觀點(diǎn)認(rèn)為是“無(wú)奈之下的選擇”。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖便認(rèn)為，實(shí)際上俄羅斯尤其莫斯科的房?jī)r(jià)并沒(méi)有下跌，甚至處于上漲過(guò)程，加上俄羅斯如今正在面臨18%或更高的通脹，這意味著房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，手里的盧幣會(huì)繼續(xù)貶值，那么不如買房保值。

據(jù)悉，由于在售住宅數(shù)量少以及通貨膨脹等原因，近幾年俄羅斯首都莫斯科的房?jī)r(jià)不斷上漲。一組莫斯科最大的房地產(chǎn)租賃和銷售平臺(tái)ЦИАН的數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，莫斯科平均每平方米價(jià)格在28.5萬(wàn)盧布(約合2.57萬(wàn)元人民幣)，比2020年9 月同期增加30%。

2022年，俄羅斯及首都莫斯科的房?jī)r(jià)繼續(xù)上升。一季度，俄羅斯全國(guó)房?jī)r(jià)比上年同期飆升了18.78%，比2021年一季度5.23%的同比增速大幅提高，是2007年第三季度以來(lái)最強(qiáng)勁的表現(xiàn)；莫斯科一季度房?jī)r(jià)則同比大幅上漲20.49%，高于前一年15.98%的漲幅。

此外，黃立沖指出，如今受俄烏沖突影響，俄羅斯境內(nèi)的盧布對(duì)外流通性差，對(duì)于安琪酵母來(lái)說(shuō)與其持有大量盧幣，不如買入一些房產(chǎn)資產(chǎn)等待情況好轉(zhuǎn)。